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2020年,楼市下半场才刚刚开始!

来源:吉屋网整理发布   发布时间:2020-01-15

当年万科那句“活下去”,成功带起了地产界卖惨的节奏。

降薪、裁员、倒闭、挥泪大甩卖这一系列操作几乎都是你方唱罢我登场,走了个遍。

因此楼市寒冬中,悲观情绪一直很浓,总觉得失去明显增长点的楼市前途茫然。

但往往越不是惊心动魄的戏剧性转折,身处其中的人,越无法察觉其变化。

楼市也是如此,实则它的下半场才刚刚开始。
 

面粉越来越规范

先从楼市的根本------土地谈起。

不得不说曾经的土地市场算不上完善、规范。

市场好的时候,土拍以摧拉枯朽之势价格一再上升。

以2017年为例,诸葛找房数据研究中心数据显示,当年前5个月,全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到10103.8亿元!

同比2016年前5月的7594.6亿元,上涨幅度达到了33%!

房企拍起地来基本上没有理智可言,不管白猫黑猫,能拍到地就是好猫。

随着市场这把火,不管土地存在何种硬伤,有多偏僻,都先拍下来再说,仅仅5个月时间,土地出让收入超过100亿元的就有33个城市。

但疯狂始终需要付出代价,房屋价值也有土地价值的一部分力。

随着市场遇冷,大家冷静过来才开始去伪存真。

不好的土地上建造的房屋,营销做得再好,也卖不动。


房子卖不出去,受损失最大的就是开发商。

因此,受到政策环境、融资渠道收紧以及上半年土地市场热度的影响,房企从去年开始,拿地就越来越谨慎。

诸葛找房数据显示,2019年溢价率前高后低,6月后土地市场回归冷淡。

多个地块底价成交使得溢价率连续下滑。

12月的土地溢价率更是回落到6.55%。

不仅如此,受调控政策趋严、融资渠道收紧影响,房企拿地态度越发谨慎,下半年土地拍卖流拍现象明显增多,流拍率也处于近五年来仅次于2018年来的历史高点。

而未来,房企资金方面不会有水注入、购房端需求不会突然增多,因此土地流拍和低溢价率可能成为常态。

在这种状态下,地方财政就不得不寻找新的收入渠道,从而减缓对土地财政的依赖。

除此之外,土地市场的洼地也被2017年那一波土拍大潮填平,完整的土地价格体系也会逐渐形成。

很难再有参差不齐差异极大的状态出现。

房企优剩劣汰

据人民法院公告网显示,2019年房地产开发商的破产数量近500家,几乎平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。

乍一看这个数据很震惊,不少人也拿这个数据大做文章。

实则人们关注错了重点。

从住宅商品化开始,每年都有无数企业从事地产开发生意,每年也都有无数房企破产。

据相关数据显示,这十来年,基本上每年破产的房企都达300家左右,而今年的近500家相比去年并没有多太多。

根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家。

这样算下来,破产的400来家占比不到1%,相当于九牛一毛。

除此之外,百强房企中除了破产重组的浙江银亿外,一家出事的都没有。


我们真正要看的是强房企的排名和战略变化。

早年能玩儿得起高周转的房企都是牛人,也获得了丰厚的成果。

珠玉在前,“老实人”反而被耻笑,因此大家纷纷效仿,不管企业适合不适合走这条路先搞周转起来就对了。

最终生产出的楼盘质量也有目共睹。

当然楼盘质量问题和种种瑕疵,在牛市里购房者能忍则忍,毕竟购房者的意见在资本面前本就太过微弱。

但在熊市中,盲目高速扩张的企业,很快就被市场狠狠的上了一课。

R盛和H夏就是最好的例子。

有了这些例子,再加上市场已经不具备高速扩张的条件,未来房企发展会稳很多,购房者买到烂盘的概率也会小一些。

除此之外小笙在中就提到过未来预售制度可能有变,再加上不断加码的网签限价、房企融资整顿都能表明房企原有战略不得不变了。

毕竟都不要求地产高速增长了,哪个房企敢逆向而行,那就是真的往枪口上撞了。

以前快速扩张的“劣”逐“良”将逐渐会变为“良”逐“劣”取代,二手中介亦是如此。

才刚刚开始

从长周期来看,楼市逻辑早已不同于过往,在经济、人口和城镇化三大长期影响因素里,只有城镇化还有一定空间。

因此,很多人会说我国城镇化即将到顶,楼市发展空间受限。

但我国目前的城镇化水准,离世界公认的70%的加速阶段的上限,还有10个点左右的空间。

过去20年,中国城镇化率从33.35%增加到60%左右,上升了27个百分点。


这也意味着还有约1/4的增长空间。

而且并不意味着楼市只有这1/4可发展,已城镇化的部分也存在很大需求,比如置换,改善等等。

楼市下半场,土地市场在逐渐规范、房企战略在逐渐趋稳,购房者中的居住用户也会逐渐增多。

早年由于经济需要,或者说是地产高速扩张的需要,只要是资本进入楼市都非常欢迎。

但未来并不是如此,楼市金融水分不断被去除,楼市不会允许过多的资本进入薅羊毛。

当然楼市收益逐渐减弱,也从根本上杜绝了资本进入的可能。

楼市趋于规范,平稳向好,刚需的主场才刚刚开始。


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